משרדה של עורכת דין יפית לוי לשירותך

ערבות בנקאית תיקון 9 לחוק המכר

ביטול רכיב המע"מ בערבות חוק המכר :-

החוק המסדיר את העניין:-

חוק המכר (דירות)(הבטחת השקעות של רוכשי דירות)(תיקון מס' 9),התשע”ז - 2017 (להלן:”החוק")

מטרת התיקון לחוק:-

בין היתר, להקטין את עלויות המימון של יזם הנדל"ן, וכן להקטין את העלויות הכרוכות בהנפקת ערבויות לפי החוק, (ריבית אותה משלם היזם לבנק המלווה) , ואת העלות הכוללת של הפרוייקט ומבלי לגרוע מזכויות הרוכש בעת מימוש הבטוחות (הערבויות).

יצויין כי ההפחתה בגובה הערבויות מפחיתה למעשה גם את ההון העצמי שהיזם נדרש להעמיד ע"י הבנק המלווה, שכן היזם נדרש להעמיד הון עצמי בשיעור של 25% מסה"כ עלויות הפרוייקט בהתאם להערכת דו"ח אפס, על-מנת שבנק מלווה יזרים מימון לפרוייקט הבנייה.

מהו דוח אפס:-

דו"ח הנערך ע"י שמאי, אשר מנתח את כדאיות פרוייקט הבנייה.

תשלום באמצעות שובריי תשלום:-

שיטת תשלום באמצעות שוברי תשלום, נועדה להגן על כספיי מי שרכש דירה מקבלן, בכך שתשלומי התמורה עבור הדירה, יופקדו ע"י הרוכש ישירות לחשבון בנק סגור של פרוייקט הבנייה,בבנק המלווה.

למעשה, נוצר קשר ישיר בין הרוכש לבנק המלווה, ללא מעורבות ישירה של הקבלן.

בנק מלווה:-

בנק שנותן ליווי בנקאי לפרוייקט הבנייה.

פנקס שוברים:-

הבנק המלווה מנפיק פנקס שוברים, כ-20 שוברים בפנקס, ועל גבי כל שובר מוטבעים , בין היתר, פרטיי זיהוי של חשבון פרוייקט הבנייה, שם המוכר, פרטיי הדירה הנמכרת.

איך רוכש יכול לדעת שפנקס השוברים שקיבל, אכן קשור לפרוייקט הבנייה בו רכש דירה ?

ניתן לבדוק בקלות מול הבנק מלווה, כשבכל שובר מופיעות הדרכים לאימות שם וחשבון הפרוייקט, מול הבנק המלווה.

הדרכים לאימות חשבון פרוייקט הבנייה:-

באמצעות אתר האינטרנט של הבנק המלווה ו/או מוקד טלפוני של הבנק המלווה.

מתי הרוכש מקבל את פנקס השוברים ?

עם חתימה על הסכר המכר מול הקבלן, הרוכש מקבל פנקס שוברים ספציפי לדירה שרכש, כאשר כל תשלום, נעשה באמצעות השובר.

על הרוכש להשלים בשובר את פרטיו ואת סכום התשלום, בהתאם ללוח התשלומים שנקבע בהסכם המכר.

רוכש שנוטל משכנתא, משלם גם באמצעות פנקס השוברים ?

כל התשלומים עבור רכישת הדירה מתבצעים באמצעות פנקס השוברים.

גם הכספים מבנק למשכנתאות, ממנו נוטל הרוכש הלוואת משכנתא לצורך מימון רכישת הדירה, נעשים באמצעות שובר תשלום.

מה הקשר בין תשלום כספיי התמורה באמצעות שובר, לבין ערבות בנקאית ?

תשלום באמצעות שובר, הוא למעשה הוראה בלתי חוזרת של המוכר (הקבלן) לבנק המלווה, להמציא ערבות בנקאית לטובת הרוכש.

כך שתשלום תשלומיי התמורה עבור הדירה, באמצעות שובר התשלום , מקנה לרוכש זכות אוטומטית לקבל ערבות בנקאית מהבנק המלווה, בגובה הסכום ששולם.

בהתאם לתיקון 9 לחוק – על היזם להעמיד ערבויות בגובה התשלום שהתקבל מהרוכש – ללא רכיב המע"מ.

ערבות בנקאית / פוליסת ביטוח ע"י תאגיד בנקאי:-

הקבלן מחוייב עפ"י חוק לתת לרוכש בטוחה עבור כל תשלום מתשלומי התמורה בגין הדירה.

הבטוחה יכולה שתהא ערבות בנקאית (כשמי שמלווה את הפרוייקט הוא בנק ) והבטוחה יכולה שתהא פוליסת ביטוח (כשמי שמלווה את הפרוייקט היא חברת ביטוח).

מועד המצאת ערבות בנקאית לרוכש:-

חובת הבנק המלווה להמציא לרוכש ערבות בנקאית לסכום ששולם, באמצעות השובר, בתוך 14 ימי עסקים מיום ביצוע התשלום.

האם ייתכן מצב שרוכש ישלם תשלום מתשלומי התמורה באמצעות שובר, והבנק המלווה לא ינפיק לו ערבות בנקאית ?

אם לרוכש ניתנה בטוחה אחרת, בהתאם לסעיף 2 לחוק, הבנק אינו מחוייב להנפיק לרוכש ערבות בנקאית.

לדוגמא: במקרה שבנק מלווה את פרוייקט הבנייה, אך הבטוחה היא פוליסה מחברת ביטוח.

כאשר הרוכש רוצה לממש את ערבות חוק המכר, כיצד יעשה זאת אם הערבות אינה כוללת את רכיב המעמ ?

ככל שהרוכש יבקש לממש את הבטוחה/הערבות – הבנק המלווה או חברת הביטוח יפנו לקרן, אשר מחוייבת להעביר את תשלום המע"מ תוך 14 ימים.

ערבות בפרוייקט הריסה ובנייה מחדש/תמ"א 38/פינוי בינוי:-

בסיטואציה זו, על בעלי הדירות להקפיד ולקבל מהיזם ערבות חוק מכר בשווי הדירה החדשה אותה אמורים לקבל, כולל רכיב המעמ.

יפית לוי , עו"ד ומגשרת

רחוב בן גוריון 19, בני ברק (ק-2)

טל': 050-7680636

פקס': 077-3179176

דוא"ל: yafitadv@walla.com

אתר המשרד: www.yafit-law.co.il

עיצוב ובניית אתרים יאלו סטודיו